台南潘大嬸的房仲趴趴走

一般房屋買賣市場中或是建築業預售屋廣告中面積之名詞甚多，且各種解釋不同，極易引起誤會，造成爭議，為避免糾紛不斷發生，下列常見之房屋面積專有名詞，宜多注意與了解：

專有面積：包括主建物與附屬建物。

私有面積：包括主建物與附屬建物。

房屋交易過程中，因交屋而產生之糾紛甚多，因而鬧上法院申請仲裁或投訴消基會請求解決的案例隨處可見。如何預防問題的發生，避免勞神傷財是最重要的課題。
我們在此分別就預售屋與成屋交易二者的預防之道說明如下：

預售房屋交易：

１、選擇商譽佳的建築商。
２、仔細看清買賣契約約定，買賣契約最好附上設備及施工用料說明，施工期中
　　最好實地了解施工情況、建材使用與合約內容是否相符等等。
３、仔細計算坪數，包含室內坪數、陽台坪數、大小公共設施坪數，此外，並須
　　注意地下室、公共設施是否包含在出售面積之內。
４、附贈之設備或家電用品是否已於合約中載明品牌、型號、數量等。
５、消防設備是否完善。
６、是否依法領得使用執照。
７、各種稅捐、規費是否繳清。

銀行緊縮貸款額度，進入交屋旺季後，不少人發現當初建商承諾的貸款額度，現在根本貸不到，眼看交屋在即，現在才氣的急跳腳！建議預售購屋族，在買賣簽訂合約時，一定要白紙黑字註明，「如果無法爭取到一定的貸款額度，買賣合約就會自動解除」的但書，否則最後不但房子買不成，就連之前付的訂金與開工款，也可能全數泡湯！

成數不足算廣告不實 白紙黑字有保障

李先生夫妻好不容易存了錢，準備了兩成頭期款買了預售屋，不料交屋前才發現，銀行貸款額度緊縮，只能貸款七成，和建商當初承諾的八成貸款額度，出現約一百萬的資金落差，眼看交屋期限就要到了，該到哪兒籌這筆錢？李先生求助無門！

內文第一章總則，第一條為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。本條例未規定者，適用其他法令之規定。第二條本條例所稱主管機關：在中央為內政部，在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。

第三條　本條例用辭定義如下：

一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

交屋旺季來臨，不少購屋族將搬進新家，一圓成家夢！不過辛苦存了一輩子的錢，終於有了自己的窩，如果因為點交不仔細，住進去之後才發現買到問題屋，可就得不償失了！SGS專業房檢師丁志翔提醒，交屋時，有關「水」的設施一定要仔細檢查，以免日後發生漏水問題，到時候建商或屋主不認帳，修補起來麻煩可就大了！

簡易馬桶檢測 自備紅墨水抓漏

有關水的涉施大多設置在浴室、廚房或是廁所，丁志翔建議，驗收時可先將浴缸、洗手槽以及廚房的水槽排水孔塞住，並放滿水測試會不會漏水；而乾溼分離的浴廁，也要實際用蓮蓬頭開大水量，去沖洗各個角落的交接處，因為往往漏水的地方，就是與水泥的交界處；而浴室與廚房的地板排水口，也要實際用水測試使用情況。

不少消費者想要在年底前買房子，也因此第四季往往就是年度的賣屋熱季，特別是中古屋產品，由於價格比新屋低，一直都是市場的成交主力。不過成交量大往往也意味著糾紛增加，面對可能出現的中古屋糾紛，消費者該怎麼自保呢？

所有證據先留底 日後訴訟保權益

房仲業者指出，中古屋由於使用較久，因此屋況來說相對比較差，除了常見的漏水，更有些客戶會買到海砂、輻射，甚至於兇宅等不良屋。這時候消費者千萬不要自認倒楣，除了積極與當初的房仲業者聯絡，與賣方進行協調外，最重要的就是要將所有的證物一一保存。譬如漏水水漬或是因為海砂崩壞的屋況，都要先行拍照存證，日後萬一上了法庭，不至於因為證據消滅而敗訴。

務必請房東出示身分證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，以確定房東真實身分，是屋主或二房東，若是二房東則應請其出示原與房東所訂之契約書，了解到底有無可轉租他人的規定。

 
租金多少？繳納時間？租約期限多長？

是否需要押金？何時歸還？
水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納？如何計算及繳納方式？
房東提供哪些傢俱及硬體設備，其使用情況如何，對於狀況不佳的設備，最好可以拍照存證，以免苦無證據。
確定房東有無要求特殊限制，例如可否炊膳、養寵物、帶異性入內或過夜？
您可否轉租他人或尋找室友共同分擔房租？
您是否可以加以整修或改裝房屋現有之設備及結構？
若與房東同住，公共區域使用之權限與範圍？
若租賃雙方，任何一方違反規定或提前解約的違約賠償？
租賃雙方應於簽約時留下對方之身分證明。
契約書內容有更改處，雙方要加蓋印章或共同簽名，以防止未來發生糾紛情事。
簽約完畢，雙方各執一份契約書存留。
於每期繳納租金時，應請房東簽收，以證明該月份租金繳納完畢。

1‧履約保證（交易安全）安全看得見

買方謝小姐向賣方張小姐購買其所有門牌號碼：台北市信義路五段之房屋（下稱系爭房地），約定買賣總價新台幣（下同）二千八百萬元，同時委由永安不動產，及僑馥建築經理股份有限公司辦理履約保證事宜。買方於簽約時即支付第一期款二百八十萬元，並依約將該價款存入專戶。但是系爭房地於第一期款後不久，即遭台北銀行股份有限公司（下稱台北銀行）查封拍賣。買方權益有無保障？所支付的款項能否取回？

解析

1‧生前售地未辦妥產權移轉登記應如何申報遺產稅:

王先生來電詢問：其父（王 ×× ）日前驟然去逝，惟上月初出售土地乙筆（公告現值2,000萬元），議定總價3,000萬元，頭期款100萬元簽約時以現金交付其父本人，支用家庭生活費，第二期款1,900萬元由買受人開立支票乙紙由其母兌領存入銀行帳戶，旋即以其母名義購買可轉讓定期存單，尾款1,000萬元尚未收取，土地尚未移轉登記予買受人，應如何申報遺產稅，才不致發生漏報？

南區國稅局表示：被繼承人王 ×× 生前出售土地，迄至死亡時尚未辦妥產權移轉登記，該土地仍屬被繼承人之遺產，應按「土地」列入遺產課稅，其價值以公告現值為計課基礎，另基於該買賣關係，王 ×× 之繼承人有履行交付移轉土地之義務並取得請求未給付土地價款之權利，故應以土地現值列載於「未償債務」項下，未給付之價款1,000萬元則應計入「應收債權」計課遺產稅。至已收取之第二期買賣價款1,900萬元由王 ×× 之配偶領受並以定期存單方式存入銀行，該款項應以「死亡前二年內贈與之財產」併計課稅，該局籲請納稅人不要忘記申報，以免被查獲漏報，造成鉅額罰鍰負擔。

1‧抵繳土地增值稅:

(1).地價稅抵繳土地增值稅您在擁有房屋土地的期間，如果曾因為重新規定地價而增繳而增繳地價稅，那麼在您出售土地時，所增繳的地價稅可以抵繳增值稅。但是，所准予抵繳的總額，以不超過增值稅總額的百分之五為限。

例如：

滴滴答答的天氣，讓不少人覺得心煩意亂，不過，對有購屋打算的民眾來說，卻是審視房屋漏水的好時機，尤其有的房子粉刷過後出售，幾乎無法從外觀看出，牆壁是否曾有甚漏問題，專家建議，趁著雨天看屋，正是好時機！

■　房屋漏水糾紛多 粉刷屋查漏不易

根據內政部房地產消費糾紛統計顯示，「房屋漏水」已經蟬聯購屋糾紛的七季榜首！根據專業房檢師建議，看屋時如果發現物件有油漆剝落、或即使牆壁重新粉刷後，還是有水漬出現，就要特別注意！

新成屋差很大索圖比對現況，二次施工坪數不符糾紛多，測量成果圖自保，買新成屋不像買中古屋容易有屋況瑕疵問題，也不用擔心蓋出來與想像中不同，但新成屋交易仍有許多紛爭，其中又以「二次施工」與「坪數不符」最多，建議購屋前，一定要詳加比對圖面與現況，才能避免交屋發現爭議，徒增困擾。

因新成屋已建造完成，除可實際看屋外，也能瞭解周邊環境、景觀，與鄰近建物的距離

原文出處 Yahoo!奇摩房地產

Yahoo奇摩房地產編輯部 【地產專欄】張欣民

買房子除了自住之外就是投資置產的考量，自住雖然無關賺賠，但起碼要求能夠保值，投資置產則是更積極的尋求能夠增值，但是房屋市場上有幾類型的產品買下來之後不但無法增值，甚至保值都是奢求，千萬不要買這種讓你絕對後悔的房子！但什麼樣類型的房子買了會讓人後悔呢？

全美第一的房產經紀人，教你不敗的討價還價3技巧

大多數業務最怕的就是交易破局，為防止這種事情發生，通常都會在價格上退讓，讓自己或委託者蒙受損失，但看在全美房地產界銷售第一名、年銷售額達十億美元的房產經紀人弗雷德里克．埃克倫德（Fredrik Eklund）眼裡，這種協商方法雖然促成了交易，卻有點缺憾。

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  • 解釋：

    公告土地現值意義：
    

• 解釋：

  房屋現值是房屋稅及契稅的計算依據，依房屋稅條例第10條規定，

• 主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。

• 解釋：

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  契價指依契約所定之價格（實際申請報）或由地方不動產評價委員會所評定的標準價格
  

解釋：

財政部表示，自用住宅用地的條件為